Vedtekter

Borettslagets vedtekter

1      Innledende bestemmelser

1.1      Formål

Fyrstikkbakken borettslag er et frittstående borettslag som har til formal å gi andelseierne bruksrett til egen bolig, i lagets eiendom. Og å drive virksomhet som står i sammenheng med denne. Borettslagets Forretningsaddresse er i Oslo.

2          Andeler og andelseiere

2.1       Andelene skal være på xxx hundre kroner. Andelseierne har ikke personlig ansvar for lagets                                                                                                                                           forpliktelser

2.2       Bare andelseiere i borettslaget, og fysiske personer (enkeltpersoner) kan være andelseiere i borettslaget. Ingen enkeltpersoner kan eie mer enn en andel, untatt i en overgangsperiode.

2.3       Uansett kan staten, fylkeskommune, eller kommune eie inntil ti present (10 %) av andelene i borettslaget, i samsvar med  borettslagslovens §4-2 (1).

Det samme gjelder selskap, stiftelser, som er ledet og kontrollert av, opprettet av, eller i samarbeid og avtale med, og har til formal å skaffe boliger til vanskeligstilte.

2.4       Andelseiere skal få utlevert ett eksemplar av vedtektene.

3          Overføring av andel og godkjenning av ny andelseier

3.1       Andelseier har rett til å overdra sin andel, men ervervavgiften må godkjennes av borettslaget, for at ervervet skal bli gyldig ovenfor borettslaget.

3.2       Borettslaget kan nekte godkjenning, når det er saklig grunn til dette.

3.3       Nekter borettslaget å godkjenne erververen som andelseier, må melding om dette gis erverver ikke senere enn 20 dager etter at søknad om godkjenning kom frem til borettslaget. I motsatt fall skal godkjenning regnes som gitt.

3.4       Den forrige andelseier er solidarisk ansvarlig med en eller flere nye erververe, for betaling av felleskostnader til ny andelseier er godkjent, eller det er rettskraftig avgjort at en ny andelseier har rett til å erverve andelen.

4       Borett og bruksoverlating

4.1      Boretten

4.1.1     Hver andel gir enerett til å bruke en bolig I borettslaget, og rett til å nytte fellesarealer til det de er  beregnet, eller vanlig brukt til. Og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene.

4.1.2     Andelseieren kan ikke benytte boligen til annet enn boligformål, uten styrets samtykke.

4.1.3     Andelseieren skal behandle boligen, andre rom og annet areal med tilbehørlig aktsomhet. Bruken av boligen og fellesarealene, må ikke på en urimelig eller unødvendig mate være til skade eller ulempe for andre andelseiere.

4.1.4     En andelseier kan med styrets godkjenning, gjennomføre tiltak på eiendommen som er nødvendige på grunn av funksjonshemming hos en annen bruker av boligen. Godkjenning kan ikke nektes, uten saklig grunn.

4.1.5     Styret kan fastsette, og endre med tid og behov, vanlige ordensregler for eiendommen.

4.2      Bruksoverlating

4.2.1     Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret, overlate bruken av boligen til andre.

4.2.2     Med styrets godkjenning kan andelseier overlate bruken av hele boligen, dersom:

• —  Andelseier selv, ektefelle, slektning rett opp, eller nedstigende linje, eller fosterbarn har disponert boligen i minst ett av de siste to (2) årene. Andelseier kan i slike tilfeller overlate bruken av hele boligen for opp til tre (3) år.
• —  Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn for dette.
• —  Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier.

Har borettslaget ikke sendt svar på skriftlig søknad om godkjenning av bruker, innen en (1) mnd etter at søknaden har kommet frem til borettslaget, skal bruker regnes som godkjent.

4.2.3     Andelseier som selv bor i boligen, kan overlate deler av bruken til andre, uten godkjenning.

4.2.4     Overlating av bruken, reduserer ikke andelseier plikter ovenfor borettslaget.

5      Vedlikehold

5.1      Andelseiernes vedlikeholdsplikter

5.1.1     Den enkelte andelseier skal holde boligen, andre rom og annet areal som hører boligen til, i forsvarlig stand, og vedlikeholde slikt som; vinduer, rør, sikringskap fra og med første hovedsikring / inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, membran og sluk, samt inventar og utstyr, inklusive klosett og servanter, apparater og innvendige flater.

            Andelseier har også ansvar for innvendig kloakkledning, både til og fra vannlås eller sluk, frem til borettslagets felles rør og avløpsledninger. Våtrom må brukes, og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås.

5.1.2     Andelseier plikter å utføre vedlikehold av våtrom etter gjeldende normer og forskrifter, og kunne fremlegge dokumentasjon på utførte arbeider til våtrom.

5.1.3     Andelseier har ansvar for oppstaking og rensing av innvendig avløpsrør, til og fra vannlås eller sluk til borettslagets felles rør og avløpsledninger. Dette inkluderer også sluk på balkong og lignende.

5.1.4     Andelseier skal holde boligen fri for innsekter og skadedyr.

5.1.5     Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade, herunder skade påført ved innbrudd og uvær.

5.1.6     Oppdager andelseier skade i boligen som borettslaget er ansvarlig for å utbedre, plikter andelseier straks å melde fra om dette til borettslaget.

5.1.7     Borettslaget, og andre kan kreve erstatning for tap som følger av at andelseier ikke oppfølger pliktene sine, jamfør borettslagsloven § 5-13 og § 5-15.

5.2      Borettslagets vedlikeholdsplikt

5.2.1     Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen forøvrig i forsvarlig stand, så langt plikten ikke ligger på andelseier. Skade på bolig eller inventar som tilhører borettslaget, skal borettslaget utbedre, dersom skaden følger av en annen andelseier. Borettslaget har da mulighet for regress mot den som har forvoldt skaden, eller dennes forsikringsselskap.

5.2.2     Felles rør, ledninger kanaler og andre felles installasjoner, som går igjennom boligen, skal borettslaget holde vedlike. Borettslaget har rett til å føre slike installasjoner gjennom boligen, så lenge dette er nødvendig, og ikke til uvesentlig ulempe for andelseieren.

5.2.3     Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter også reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag og bærende veggkonstruksjoner..

5.2.4     Andelseier skal gi adgang til sin bolig, slik at borettslaget kan utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskfting. Ettersyn og utføring av arbeid skal utføres slik, at det ikke er til unødig ulempe for andelseier, eller annen bruker av leiligheten.

5.2.5     Andelseier kan kreve erstatning for tap, som følge av at borettslaget ikke oppfølger pliktene sine. Se Borettslagloven § 5-18

6       Pålegg om salg og fravikelse

6.1      Mislighold

Andelseiers brudd på sine forpliktelser ovenfor borettslaget, utgjør mislighold. Som mislighold regnes blant annet; manglende betaling av felleskostnader, forsømt vedlikeholdsplikt og brudd på husordensregler.

6.2      Pålegg om salg

Hvis en andelseier, til tross for advarsel, vesentlig misligholder sine plikter. Kan borettslaget pålegge vedkommende å selge andelen.. Borettslagsloven § 5-22 første ledd. Advarsel skal gis skriftlig, og opplyse om at vesentlig mislighold gir laget rett til å kreve andelen solgt.

6.3      Fravikelse

Medfører andelseier eller brukers oppførsel fare for ødeleggelse, eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller andelseier eller brukers oppførsel til alvorlig plage, eller sjenanse for eiendommens øvrige andelseiere, eller brukere, kan styret kreve fravikelse fra boligen etter tvangsfullbyrdelsesloven  kapittel 13.

7       Felleskostnader og pantesikkerhet

7.1      Felleskostnader

7.1.1    Felleskostnadene skal betales hver måned. Borettslaget kan endre felleskostnadene med en (1) måneds skriftlig varsel.

7.1.2    For felleskostnader som ikke er betalt ved forfall, star andelseieren ansvarlig for å dekke inn den til en hver tid gjeldende forsinkelsesrente, etter lov av 17 desember 1976 nr 100.

7.2      Borettslagets pantesikkerhet

            For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra borettslaget, har laget panterett i andelen foran andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som tilsvarer to (2) ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført.

8.      Styret og dets vedtak

8.1      Styret

8.1.1    Borettslaget skal ha et styre som består av 1 styreleder, 1 nestleder,(tidligere 1 styremedlem) 1 styremedlem og 1 varamedlemmer.

8.1.2    Funksjonstiden for styreleder og de andre medlemmene er 2 år. De andre medlemmene styremedlem og vara kan gjenvelges.

8.1.3    Styret  skal velges av generalforsamlingen. Denne velger styreleder ved særskilt valg. Styret velger blant sine medlemmer nestleder.

8.2      Styrets oppgaver

8.2.1    Styret skal lede virksomheten i samsvar med lov, vedtekter og generalforsamlingens vedtak. Styret kan ta alle avgjørelser som ikke i loven eller vedtekter er lagt til andre organer.

8.2.2    Styreleder, skal sørge for at styret holder møte så ofte som det trengs. Et styremedlem eller forretningsfører kan kreve at styret sammenkalles.

8.2.3    Styret skal føre protokoll over styresakene. Protokollen undertegnes av styremedlemmene.

8.3      Styrets vedtak

8.3.1    Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmene er tilstede. Vedtak kan treffes med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Står stemmene likt, gjør møteleders stemme utslaget. De som stemmer for for et vedtak som innebærer en endring, må likevel utgjøre minst en tredjedel av alle styremedlemmene.

8.3.2     Styret kan ikke uten at generalforsamlingen har gitt samtykke med minst to tredjedelers(2/3) flertall, fatte vedtak om:

1.     Ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i laget går utover vanlig forvaltning og vedlikehold.

2.     Å øke antallet andeler eller knytte andeler til boliger som tidligere har vært benyttet til utleie, jf borll § 3-2 andre ledd.

3.     Salg eller kjøp av fast eiendom

4.     Ta opp lån som skal sikres med pant med prioritet foran innskuddene

5.     Andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går utover vanlig forvaltning

6.     Andre tiltak som går utover vanlig forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for laget på mer enn 5 % av de årlige felleskostnadene.

8.4      Representasjon og fullmakt

Styrets leder og et styremedlem i felleskap representerer i felleskap laget utad og tegner dets navn. Styret kan gi prokura

9.     Generalforsamlingen

9.1      Myndighet

Den øverste myndighet i borettslaget utøves av generalforsamlingen

9.2      Tidspunkt for generalforsamling

9.2.1    Generalforsamling skal holdes hvert år, innen det første kvartal, og ikke senere enn Mai måned.

9.2.2    Ekstraordinær generalforsamling holdes når styret finner det nødvendig, eller når revisor eller andelseiere som til sammen utgjør minst en tiendel av stemmene, krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.

9.3      Varsel om innkalling til generalforsamlingen

9.3.1    Forut for ordinær generalforsamling så skal styret varsle andelseiere om datofor møtet, og om frist for innlevering av saker som ønskes behandlet

9.3.2   Generalforsamlingen skal innkalles skriftlig av styret med ett varsel som skal være på minst 8, og ikke mer enn 20 dager. Ekstraordinær generalforsamling, kan om nødvendig kalles inn med kortere varsel som likevel skal være på minst 3 dager. I begge tilfeller skal det gis melding til forretningsfører.

9.3.3    I innkallingen skal de sakene som skal behandles være bestemt angitt. Skal et forslag som etter borettslagsloven, eller vedtektene vedtas med minst to tredjedels (2/3) flertall kunne behandles, må hovedinnholdet være angitt I innkallingen. Saker som ønskes. Behandlet på ordinær forsamling, skal nevnes i innkallingen.

9.4      Saker som skal behandles på ordinær generalforsamling

• Godkjenning av årsberetning fra styret
• Godkjenning av årsregnskap
• Valg av styremedlemmer og varamedlemmer
•  Evt valg av revisor
• Fastsettelse av godtgjøring til styret
• Andre saker som er nevnt i innkallingen

9.5      Møteledelse og protokoll

Generalforsamlingen skal ledes av styrelederen med mindre det velges en annen møteleder. Møtelederen skal sørge for at det føres protokoll  fra forsamlingen.

9.6      Stemmerett og fullmakt

Hver andelseier har en stemme. Hver andelseier skal møte ved fullmektig på generalforsamlingen, men ingen kan være fullmektig for mer enn en andelseier. For en andel med flere eiere, kan det bare avgis en (1) stemme.

9.7      Vedtak på generalforsamlingen

9.7.1    Foruten saker nevnt I punkt 9.4 I vedtektene, kan ikke forsamlingen fatte vedtak I andre saker enn de som er angitt I innkallingen.

9.7.2    Med de unntak som følger av borettslagsloven eller vedtektene, fattes alle beslutninger  med mer enn halvparten av stemmene. Ved valg kan forsamlingen på forhånd fastsette at den som får flest stemmer, skal regnes som valgt.

9.7.3    Stemmelikhet avgjøres ved loddtrekning

9.8    Revisor

            Borettslagets revisor velges av generalforsamlingen, og tjenestegjør inntil denne blir skiftet.

Linjen over synes jeg godt kan slettes. For I praksis, skiftes revisor av forretningsfører. Så det bør stå: Forretningsfører gis fullmakt til å skifte revisor, etter pris og tilgjengelighetskriterier.

10     Inhabilitet, taushetsplikt og mindretallsvern

10.1    Inhabilitet

10.1.1  Et styremedlem må ikke delta i styrebehandlingen, eller avgjørelsen av noe spørsmål der medlemmet selv eller nærstående har en fremtrendende personlig, eller økonomisk interesse.

10.1.2  Ingen kan selv eller ved fullmektig, eller som fullmektig delta i en avstemning på generalforsamlingen om avtale med seg selv, nærstående eller om ansvar for seg selv eller nærstående i forhold til laget. Det samme gjelder avstemning om pålegg om salg, eller krav om fravikelse etter borettslagslovens §5-22 og 5-23.

10.2    Taushetsplikt

Tillitsvalgte, Forretningsfører og ansatte i et borettslag har plikt til å bevare taushet ovenfor uvedkommende om det de i forbindelse med virksomheten i laget får vite om noens personlige forhold.  Dette gjelder ikke dersom ingen berettiget interesse tilsier taushet.

10.3    Mindretallsvern

Generalforsamlingen, styret eller forretningsfører, kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse andelseiere, eller andre en urimelig fordel til skade for andre andelseiere eller laget.

11       Vedtektsendringer og forholdet til borettslovene

11.1    Vedtektsendringer

Endringer i vedtektene kan bare besluttes av generalforsamlingen med minst to tredjedeler (2/3) av de avgitte stemmer.

11.2    Forholdet til borettsloven

For så vidt ikke annet følger av vedtektene gjelder reglene i lov om borettslag av 06.06.2003 nr 39.jf lov om boligbyggelag av samme dato.

Disse vedtekter erstatter vedtekter fra: